房企土增清算税务处理与筹划，关注8个问题
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自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理
依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：
1.1 土增税清算事前准备
在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算；对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算；对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。当然，在清算过程中，企业也要考虑到税务筹划方案的可操作性。通常来说，可纳入土地增值税清算环节的成本项目越多，企业的税务成本也会越低。
1.2 界定成本项目可扣除部分
通常情况下，房地产企业在建筑物及其他附着物转让过程中，可以纳入抵扣范围的成本项目，应当包含以下几个方面：其一，项目开发过程中获取土地使用权时所支付的土地使用费；其二，房地产项目不同开发作业环节所支出的费用，即设计费、采购费、设备费、劳务费、现场管理费等；其三，房产项目转让阶段所涉及的税务成本；其四，企业在获取土地使用权时的费用与房地产项目开发成本总额的20%，可以实行加计扣除政策。在界定房地产项目可扣除内容的过程中，房地产企业需要注意成本费用发生的真实性、交易过程的合规性，以及建筑转让过程中所形成的价值评估、交易费用等是否纳入核算项目当中。
1.3 计算土地增值税应纳税额
在土地增值税清算完结，计算应纳税额需要结合标准公式。首先，计算土地增值额，即：增值额=收入额—扣除项目金额；其次，结合项目类型确定项目增值率，即：项目增值率=增值额/扣除项目金额*100%；最后，依据速算扣除系数表，确定扣除系数，即：应缴纳土地增值税税款=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。依据土地增值税相关政策规定，房地产企业需要按照增值率，采取“超额累进税率”的方式计算税额，适用税率通常在30%至60%之间。
1.4 按时申报缴税
房地产企业在土地增值税清算阶段，可以采取自行清算和要求清算这两种方式。具体来说，自行清算通常是指房地产企业在满足清算条件之日的90天以内主动开展土地增值税清算与税务机关申报等工作，按照政策规定准备清算材料；要求清算则是由当地税务机关发起，向房地产企业下达清算通知书，对要求清算的项目自通知下达之日的90天以内，开展土地增值税清算工作。
房企土增清算工作相关筹划策略
2.1 合理利用税收优惠政策
在房地产企业开展土地增值税清算与税务筹划的过程中，按照相关规定，企业需要对不同类型的工程项目进行分别核算。而房地产开发活动所涉及的建设项目，除了普通住宅以为，还包括其他类型的房产项目。结合房产项目类型的差异性核算土地增值税，可以充分利用税收优惠政策，实现企业合理避税。例如：依据现行税法规定，纳税单位在销售活动中，属于自行建设的普通住宅，当其增值额小于可扣除项目总额的20%，可以享受免除土地增值税的优惠政策。结合这一政策内容，房地产企业可以在销售环节合理控制住宅销售价格，在遵循成本效益原则的基础上，将土地增值税税率控制在20%以内，就可以实现这一部分税务成本免征。考虑到上述政策，部分房地产企业在项目设计阶段会尽可能多地增加普通住宅项目，以达到降低企业税负的目的。但要注意避免“普通住宅越多越好”的设计误区，对于房产项目相对多样化的企业，除了普通住宅以外，还包括高层住宅、别墅、写字楼、商业公寓等，在销售价格方面差异性较大。面积越小，高层住房的售价越低，其增值率越低；面积越大，别墅住宅的售价越高，其增值率也会上升。基于这一理论，房地产企业应当合理筹划土地增值税，即扩大低售价高层住房面积，并将这一类住房与大面积别墅住宅并入同一清算类型当中，进而拉低非普通住宅的增值率，就可以有效控制土地增值税额，提升企业的销售利润。
土地增值税清算纳税筹划
1.土增4大方面纳税筹划方法（附：案例分析）3.房企土增清算实务筹划要点之“组合提炼筹划法”4.房企税收筹划实操方案：土增税4种&所得税3种
5.房地产土地增值税税收筹划问题分析及方法解读
2.2 选择合理的清算时间
土地增值税预缴环节主要是指工程项目竣工结算以后，以合理的预征率对土地增值税进行提前结算。房地产企业依据预征率，将已经获取销售资格的房产销售收入作为计税依据，在满足清算要求的情况下，规范处理土地增值税核算工作。但在实际操作中，由于不同地区的税务机关对土地增值税预征率确认有所差异。企业在开展预缴活动的过程中，如果出现应缴增值税税额低于清算过程中纳税数额的情况，企业可以推迟清算时间；如果增值税应缴数额高于清算过程中的应缴税额，则应当提前清算。通过确定土地增值税的项目清算时间，可以为企业税务会计人员提供操作规范，并确保企业投资利润最大化。此外，土地增值税清算时间的确定，还要考虑到项目竣工结算交付时间，确保当期有利润弥补；同时，在财税处理阶段，明确土地增值税应当在本年度入库还是在所得税次年汇算清缴前入库，避免多缴税的风险。
2.3 合法增加可扣除项目
依据税收政策相关规定，土地增值税税务筹划环节可扣除的成本项目内容包括开发成本、开发费用、土地使用权支出、房产转让税金、其他扣除项目；涉及成本要素包括拆迁安置费、土地使用权获取费、前期工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、其他间接费用等。在可扣除项目认定过程中，房地产企业一方面需要结合当地税务机关的政策解读口径进行成本细化，还可以充分利用政策规定合法增加可扣除项目。例如：房地产企业在施工现场用于维护建筑物质量的成本费用，可以依法进入抵扣范围之内。企业需要获取增值税专用发票作为抵扣依据，开展增值税清算工作；为房屋项目所建造的公共配套设施在清算阶段，如果采取转交业主或无偿转让政府的处理方式，在企业不获利的情况下，可以对这一部分成本费用进行扣除。如果没有进行转让，那么房地产企业在公共配套设施服务方面所获取的这一部分收入则不能纳入基础设施建设成本项目当中，且不能进行税前抵扣；针对房产项目所建造的地下停车位在清算过程中，具有产权的停车位所取得的收入可以按照一定比例进行抵扣。相应的，如果停车位不具备产权，企业所获取的收入部分则不可以进行成本抵扣。总的来说，房地产企业土地增值税清算过程中，在可扣除项目确认环节，既要注意扣除内容和范围的确认，避免给企业带来筹划风险，还要充分利用政策内容，合理增加可扣除项目，并选择合适的财税处理方式，有效控制企业税务成本。
2.4 做好清算辅助工作
房地产企业需要以税务管理小组为核心，设置专门的土地增值税清算岗位，主要承担成本项目归集、成本费用核算、土地增值税清算等工作。要求该岗位人员全面了解营改增政策环境对房地产行业的影响，并熟练运用各项优惠政策，规范开展土地增值税清算工作；同时，房地产企业还可以引入第三方机构，与会计师事务所共同完成清算工作，在清算与审计并行的情况下，有效防范税务风险。其次，由于营改增政策的影响，房地产企业应当更加重视增值税发票管理工作。在日常工作中，相关会计人员需要加强对前期工程建设、基础设施开发、建筑安装等关键环节的票据汇总工作，高度重视会计凭证、交易发票和项目合同的日常管理，保管好各项抵扣凭证，及时转交税务申报机构。最后，针对土地增值税清算内容复杂、程序烦琐等问题，房地产企业还可以引入新型审计方式，例如：AO计算机现场审计、SQL语句等，充分利用信息技术开展数据采集、汇总、审计等工作，能够有效提升企业内部的信息交互效率，避免信息不对称现象给土地增值税清算工作带来风险。
综上所述，在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。以土地增值税为主要税种之一，房地产企业应当充分了解土地增值税税务处理相关规定，并借助税收优惠政策开展税务筹划工作，提升企业经营效益。
作者：杜展萍
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